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房贷利率换锚 房贷利率是上升还是下降?
2019-10-08 12:29  浏览:1275






房贷利率换锚

全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。10月8月,央行房贷利率新政实行,新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。

您准备好了吗?

1、购房者“画像”:平稳应对未乱节奏

目前,我国每个月有几十万笔新增住房贷款,存量则高达6000多万笔。可以说,房贷利率新政关系到千家万户。

即将迈入而立之年的小田,7月份在父母支持下在深圳市盐田区购置了一处新房,贷款利率较基准利率上浮5%。对于LPR加点的新机制,“没兴趣了解,反正我都已经跟银行签合同了。”小田称。

北京链家一位工作人员告诉记者,9月底时她有一两位客户走加急通道办理了房贷,按照旧的利率定价办法签订了合同。但是其他的客户依然比较平静,虽然内心有纠结,但是买房的节奏并没有受到影响。

上升还是下降?

2、此次调整之后,房贷利率是上升还是下降?

对于这一大家关心的问题,央行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上明确表示:有一点是肯定的,房贷的利率不下降!

自2015年10月24日以来,我国个人住房商业贷款5年及以下的基准利率为4.75%,5年以上为4.90%。目前国内绝大多数住房贷款年限均在5年以上,4.90%这一基准利率通常也是银行及购房者参考的标准。

央行新政明确,首套房贷利率应不得低于5年期以上LPR,即4.85%,二套房贷利率不得低于增加60个基点后的5.45%。对比来看,定价基准转换后,全国范围内新发放商业性首套个人住房贷款利率下限与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当,变化不大。

中原地产首席分析师张大伟指出,总体来看,这仍然是一个中性的政策,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调,是避免刺激房地产而非打压房地产。

不过,张大伟强调,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的,此后LPR利率下调的可能性较大,那么房贷利率也会随着下调,房贷利率和目前相比,上涨的可能很小。

3、未来每个人的利率可能不一样

对于新政在各城市的实施,公告也做出了明确的要求。

央行表示,省一级分支机构应指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限;银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。

中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼指出,新政规定了房贷利率全国统一的最低要求,按照“因城施策”原则,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

国盛证券称,原先首套利率有折扣的城市,如上海、厦门等,和原先首套房贷利率上浮的城市,如北京等,短期将受到不同的影响。未来,不乏会出现加点下限为零的城市,亦会出现房价上涨过快加点数较高的城市,实际按揭利率变化将因城而异。

人民银行成都分行相关负责人表示,新版房贷利率更加市场化,每个银行会根据风险防控情况,以及个人信用风险等因素制定价格,未来每个人最后确定的房贷利率加点幅度可能都会不一样,这也体现因城施策的原则。

4、房贷利率新政对房价影响几何?

房贷利率新政的推出,对于当前的房价影响大吗?

有专家认为影响不大。

因为相对于其他房地产价格影响因素(如限购政策和首付比例等因素),利率变动对于房价的影响相对有限。以一个购房案例进行解释:

假设总房款为300万元,三成首付90万元,需向银行贷款210万元,根据不同的房贷利率,按20年期限,以等额本息形式,每个月需要还款的金额如下图所示:

可以发现,随着房贷利率的上浮,购房者的月供金额确实有所增加,就如一个中小波动,房贷利率由5.9%上升60个基点,到6.5%,每月的月供增加730元,一个较大的波动,房贷利率从5.9%上升到7.9%(上升200个基点,在当前适度宽松的货币政策的环境下,可能性不大,在此引用更多的是压力测试),每月的月供增加2500元。

下图是首付增加对于购房者的影响:

同样是300万元的房子,按照首付60%计算(接近北京、上海等一线城市的二套房首付比例),需要180万元首付款,相比原来(三成首付),多缴纳90万元现金。

由以上案例可见,相比利率波动使得每月增加上千元月供,首付比例波动则需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款,对于购房者的购买力和需求影响更大。实务中,各地确实也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房,调控房价的。

具体请看部分一二线城市的二套房首付比例:

另外,大部分一二线城市,还对购房资格进行了限制,只有具有本地户口、工作居住证或者在本地缴纳多年社保/税收的前提下,才有资格购房,如此进一步限制了购买力和需求。

综上所述,相比首付比例和各地的限购政策,此次利率新政对于房价影响有限。

5、购房贷款的两点建议

房贷利率新政下,应该如何买房?

由于市场报价机制(LPR)的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此,笔者建议:

(1)留足余量,量力而行。购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。如每月到手收入为20000的购房者,建议考虑将月供额度设置为10000元,按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算,可贷额度在150万左右。如此配置,一方面,保证了每月有10000元的消费/生活开支或者储蓄,不会影响到生活质量,另一方面,即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供,也是可以接受的。反之,如果余量不足,虽然可贷金额有所提高,但是受到利率风险的影响也相应增大了,严重的可能会影响生活质量。

(2)选择公积金贷款/混合贷。目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。

一、房贷利率换锚是怎么回事?会有哪些影响?

从10月8月开始,商业银行新发放商业性个人住房贷款利率,将以最近一个月相应期限的LPR(贷款市场报价利率为定价基准加点形成,也就是说,房贷利率正式“换锚”了,那房贷利率换锚是怎么回事?会有哪些影响?

房贷利率换锚是怎么回事

1、房贷利率换锚是怎么回事?

1)、参照物不同

以往商业性个人住房贷款利率是参照央行公布的存贷款基准利率,综合贷款风险情况和当地房贷政策,决定上浮或者下调的比例,而10月8月后贷款利率将变为以最近一个月相应期限的LPR为定价基准,再结合贷款风险情况和当地房产调控情况和当地房贷政策加点决定。

核心变化:如文章开头鑫财经说的,房贷利率“换锚”了,不在参照基准利率,而是参照LRP。

2)、利率下限不同

以往商业性个人住房贷款利率的下限,央行规定的下限是基准利率的70%,当然也要遵守当地房地产调控情况,在实际过程中很多都要低于基准利率,我本人在两年前就申请到了85折利率也就是4.9%*85%=4.165%,而10月8日之后,新政规定,首套房贷款利率不得低于LPR,二套房不得低于LPR+60个基点,目前5年期LPR为4.85%,也就是说首套房利率不得低于4.85%,恐怕再也见不到“打折”利率。

核心变化:利率下限就是LPR,从此再无打折利率。

3)、贷款执行利率调整方式、频率不同

目前大多数房贷合同约定,利率调整方式为“如遇人民银行基准利率调整,自下一年度1月1日相应调整”,目前利率形成方式是基准利率*(1+浮动比例),浮动比例合同期限内固定不变,基准利率往往几年调整一次,比如目前执行的基准利率还是2015年公布的,所以执行利率往往几年才调整一次;而新政规定,借款人申请房贷时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期,最短为1年,贷款利率为LPR+基点形成,索然基点也是合同期限内固定不变,但是LPR是每天公布,如果选择定价周期为一年,可能每年执行利率都要调整。

核心变化:以往已经发放的房贷例行根据基准利率,可能几年调整一次,新发放的贷款,利息以后可能每年都要调整一次。

已办理的房贷会受到什么影响?

各种情况利率变化

说到房贷,其实分很多种,所以利率变化也要分情况说

公积金贷款:暂不调整,用公积金贷款不会多花利息钱。

商业用房购(40年产权公寓、公建):贷款利率按不得低于LPR加60个基点执行

商品房首套房:贷款利率不得低于LPR

商品房二套房:贷款利率不得低于LPR+60个基点

值得特别注意的是,2019年10月8日前,已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行,不受本次调整影响。

2、已办理的房贷会受到什么影响?

位于北京CBD的某股份制银行网点相关负责人谈到:“已经按揭贷款的人,至少在今年12月31日之前,利率按照原先合同约定执行,折扣或者上浮都不变。明年1月1日,如果银行政策有变化,也肯定会打电话通知到客户。”他还说:“我自己也有房贷,比较了一下,按LPR加点后的利率和原先的利率相比,基本没有变化。”

上述国有大行山东分行负责人说:“房贷利率将严格执行监管政策要求。对10月8日前已确定放款的客户,将根据LPR利率和之前谈好的利率确定加点数,基本与实际执行利率一致,不增加客户贷款成本,保持平稳过渡。对10月8日后的增量贷款,定价将完全按新政策执行。”

上述大行浙江地区二级分行负责人表示,10月8日为定价基准转换日,该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行。存量房贷的确定标准有两个:一是已发放的贷款;二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效,但未发放的贷款。

江苏某农商行人士则提到,LPR执行后,个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。她表示:“具体方式看客户选择的中介,既可以采用固定利率,也可以采用LPR。选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变。”

3、“换锚”后房贷利率是升是降?

根据融360大数据研究院的监测数据,8月全国首套房贷平均利率为5.47%,二套房贷平均利率为5.78%,均已连续三个月上行。

兴业研究宏观分析师郭于玮告诉中国证券报记者,虽然新的房贷利率通过LPR为定价基准加点形成,不过根据最新测算,目前跟原先用贷款基准利率加点形成的利率相差不多,短期来看不会有太大变化。

“但是更长时间来看,LPR利率存在调整的可能性,而贷款基准利率更加僵化,因此以LPR为基准形成的房贷利率,未来浮动的可能性更大。”郭于玮进一步解释,现在居民贷款是一般是每年做一次重新定价,未来如果LPR调整更加频繁,那么半年重新定价或者按季重新定价的比例有可能提升。

东兴证券分析师罗四维预计,未来个人房贷利率上行趋势将延续,主因是房贷额度上半年投放较多,下半年额度不足。分地区来看,不同城市房贷利率将由房贷供求和“一城一策”调控所决定。

4、“换锚”后房贷利率是升是降

融360大数据研究院分析师李万赋指出,一方面,LPR新机制的出台是为了降低实体经济融资成本,未来下行的概率较大,重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜;另一方面,对于房贷来说,大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率的基本稳定。

二、房贷利率“换锚”开启

对于老百姓而言,除了关心房价涨跌之外,房贷利率调整也一直牵动着他们的心。10月8日起,房贷利率正式“换锚”,从以基准利率为基础转变为以LPR(贷款市场报价利率)为基础进行加点。北京商报记者近日在调查中发现,北京地区多家商业银行将在10月8日实行首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点(一个基点等于0.01%),二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。根据此前北京地区多数商业银行执行的利率标准,此次“换锚”对购房者月供支出不会增加明显负担。而在“房住不炒”的大背景下,房贷利率的下行可能性基本无望。

1、多家银行执行新定价基准

10月8日起,个人住房贷款利率政策将发生新的变化。根据此前央行所发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说,房贷利率不再与基准利率挂钩,而是挂钩LPR利率,房贷利率“换锚”在即。

北京商报记者近日从多家商业银行相关负责人处了解到,北京地区辖内商业银行房贷利率变轨正在稳步推进当中。多家银行表示10月8日将实行首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点的定价基准。

根据9月20日出炉的新一期LPR报价,1年期LPR报4.2%,较上一次下调5基点,主要与房贷利率挂钩的5年期以上LPR为4.85%,与上次持平。本次5年期LPR报价水平也就意味着房贷新下限正式确定。

融360大数据研究院分析师李万斌指出,与改制后的首次LPR报价水平相比,本次5年期LPR水平并没有发生变化,依然是凸显出央行有意稳定房地产市场的态度。按照房贷新政规则,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。此前已有个别银行开始试点LPR房贷新政,这些银行的加点基数都是基于8月20日公布的LPR 5年期水平。9月20日新一期LPR 5年期报价水平不变,也就意味着10月8日房贷新政正式实施时,已试点的银行加点数大概率保持稳定。

对目前行内LPR工作的具体安排,一位股份制银行相关人士介绍,已完成新发放个人住房贷款利率以LPR作为基准的相关准备工作,可满足监管10月8日起实施的要求。正在逐步推进包括修订贷款合同利率条款,增加以LPR作为定价基准的选项;改造核心、信贷等相关系统,支持以LPR为定价基准的贷款出账;开展全系统LPR专题培训、宣导;通过行内官方网站、网上银行、手机银行、自助终端等对客渠道发布LPR。

“目前的要求是截至2019年三季度,全国性银行业金融机构新发放贷款中,应用LPR作为定价基准的比例不少于30%。”一家城商行相关人士表示,“截至12月末,上述占比要不少于50%;截至明年3月末,上述占比不少于80%。到明年一季度,所有发放的贷款100%都遵循LPR定价原则。”

另一家城商行相关人士也向记者透露,后期该行会结合市场情况对定价基准进行调整,保证区域房贷利率的相对平稳,维护区域房地产市场健康稳定,目前已经对该行个人住房按揭业务涉及的制度、合同和系统进行了相应调整,满足LPR定价要求。但也有银行表示,目前仍未开展房贷利率变轨工作,具体调整计划需要在10月8日后才会公布。

2、对购房者影响几何

房贷利率新政实施,老百姓最关心的就是“买房成本贵了还是便宜了”,从已确定细则的银行来看,北京地区新政下的首套房及二套房贷利率相比之前房贷利率均有所上浮。

北京商报记者梳理发现,如果按照9月20日最新一期公布的五年期以上LPR为4.85%计算,那么10月8日北京执行的个人住房贷款利率为:首套住房不低于5.4%;二套住房不低于5.9%。据北京一房产中介透露,目前北京地区大部分银行执行首套5.39%、二套5.88%房贷利率水平。由此可知,执行新政后,北京房贷利率较之前是有所提升的。

那么利率变轨对购房者影响如何?合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者分析称,如果上述标准落地,北京房贷利率水平虽然有微幅上涨,但这个上涨对于购房者而言其实可以忽略不计。房贷利率与LPR挂钩后,也更能体现市场导向,后期房贷利率的涨与跌,与房地产市场供需关系直接挂钩,将由市场来定价。

一位国有大行房贷部相关人士介绍称:“9月底时咨询房贷政策的人确实很多,但即使节前提交贷款申请,审批下来也在10月8日之后了,因此这笔贷款也是按照LPR加点形成利率,不是此前的基准利率基础上进行上浮。”而另一位国有大行相关工作人员则向记者提到新的机制并不会那么快实行,“利率并轨目前只是制定了一个标准,还需要一定的过渡期,正常实施也要到2020年1月1日之后了”。

新的利率变轨并未对购房者产生太多负担,一位房产中介对记者说道,按照新的机制,房贷利率变动不会太大,对购房者来说每个月房贷也就是多出十几元钱,没什么太大影响。

另一位中介也表示,“政策变动之前北京地区商业银行首套房贷款大多实行的是5.39%的利率,新政下,首套房贷的利率下限为5.4%,而一般购房者贷款都在25年以上,实际上并没有太大影响,从现有数据来看,北京地区购房人数并没有太大的起伏”。

例如,以商业贷款100万元、25年期限计算,首套商业性个人住房等额本息还款方式下,每个月月供多出5.94元,利息共多出0.18万元;等额本金首月多出8.33元,利息共多出0.13万元,按平均数计算,相当于每月月供多出4.33元;二套商业性个人住房等额本息还款方式下,每个月多出12.16元,利息共多出0.36万元;等额本金首月多出16.67元,利息共多出0.25万元,按平均数计算,相当于每月月供多出8.33元。

值得注意的是,上述测算仅作为参考,因为以往房贷以基准利率为基础时,在加息降息时,部分购房者会面临房贷利率重新定价的问题,而在房贷利率以LPR为定价基准时代,也会存在重定价现象。根据央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为一年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。不过,房贷利率加点水平在合同期内不会改变,央行明确指出,“加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变”。也就是说,若房贷合同写有重新定价条款,那么购房者月供有可能会跟随LPR报价出现波动;反之,房贷利率将会一直维持放贷时的水平。

3、楼市今年怎么走

在发布LPR机制之初,央行便进行了表态。8月20日,央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露,新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持个人住房贷款利率基本稳定。央行同时还宣布,按照“因城施策”的原则,各地可以在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着,未来房贷利率也会跟房价一样实施“一城一策”,各地区会因地制宜开展工作。

9月6日,央行祭出降准“大礼包”,决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司),再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。

业内分析人士认为,央行降准后,整个房贷市场可贷资金增多,这能够对冲房贷利率出现小幅上涨所带来的影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进强调,目前房地产市场政策层面基本上都以收紧为主,房贷利率上涨,表明即使在新的房贷利率下,房地产市场调控依然严格。当前房贷利率虽略有上升,但这个上升幅度是可控的,房贷市场仍将以平稳为主。

李万斌也表示,LPR机制的出台是为了降低实体经济融资成本、引导资金向小微企业等倾斜;对于房贷来说,大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数来保证短期内房贷利率的基本稳定。

三、房贷利率今日“换锚” 未来每个人的利率可能不一样

人民银行第16号公告:自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。9月20日,最新LPR公布,5年期为4.85%。

人民银行成都分行:四川房贷利率下限为首套房不得低于相应期限的LPR,即不低于4.85%;二套房至少加60个基点,即不低于5.45%。

执行

人民银行成都分行相关负责人:新版房贷利率更加市场化,每个银行会根据风险防控情况,以及个人信用风险等因素制定价格,未来每个人最后确定的房贷利率加点幅度可能都会不一样,这也体现因城施策的原则。

10月8日,新版房贷利率将正式实施。

根据人民银行成都分行新闻通气会精神,并结合全国银行间同业拆借中心9月20日公布的贷款市场报价利率,四川5年期以上首套房的贷款利率将不低于4.85%,二套房不低于5.45%。

成都商报-红星新闻记者获悉,从目前整体的利率水平看,新版房贷利率较日前略有下降,但不会出现明显下降,总体会保持平稳。人民银行成都分行相关负责人表示,未来贷款利率会更加市场化,每个人的房贷利率可能都不一样。

新版利率更灵活 四川已通过“工作指引”

2019年8月16日,人民银行发布今年第15号公告,改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制。公告称,自2019年8月20日起,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率。即日起,各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价,并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。

8月25日,人民银行发布第16号公告,宣布自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

9月17日,人民银行成都分行召开新闻通气会。人民银行成都分行相关负责人表示,人民银行成都分行已于8月27日召开四川省金融机构负责人电视电话会议,8月28日召开指导四川省市场利率定价自律机制核心成员第十二次工作会议,积极推动LPR在全省内的应用。

据介绍,四川省市场利率定价自律机制核心成员第十二次工作会议审议通过了《四川省推广运用LPR定价机制工作指引》,明确推广运用机构范围、进度要求、系统改造和新合同文本修订、推进个人住房贷款利率定价基准转换、完善激励约束机制、加强监测分析和政策宣传六方面工作内容。

与目前水平基本一致 成都有银行公布最新利率

10月8日,新版利率“换锚”,对广大老百姓来讲,最关心的就是个人房贷利率的变化。

按照央行发布的16号公告,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中,首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

9月20日,全国银行间同业拆借中心公布了最新的贷款市场报价利率(LPR),其中5年期为4.85%。这意味着,各家银行首套房利率应不低于4.85%,二套房利率不低于5.45%。

9月17日,人民银行成都分行在通气会上就明确指出,四川全省房贷利率下限的加点情况,整体跟全国保持一致,保持基本稳定,即首套房不得低于相应期限的LPR,二套房至少加60个基点。人民银行成都分行相关负责人表示,四川21个市州情况差异比较大,按照因城施策的原则,既要考虑成都作为房价“一城一策”长效机制试点城市,也要考虑到四川其他经济相对欠发达地区,各家金融机构在定价时也会有所差异。该负责人还强调,新版的房贷利率更加市场化,每个银行会根据风险防控情况,以及个人信用风险等因素制定价格,未来每个人最后确定的房贷利率加点幅度可能都会不一样,这也体现因城施策的原则。

据了解,在新版房贷利率实施前,各地已经在部署相关工作。据经济日报日前报道,北京地区首套房利率下限为不低于LPR加55个基点,二套房不低于LPR加105个基点。在江苏南京,当地一家国有银行工作人员介绍,首套房利率为LPR基础上加80个基点,二套房加105个基点;而在苏州,首套房则是LPR基础上至少加120个基点,二套房加150个基点。在深圳,招商银行首套房利率为LPR基础上加30个基点,二套房加60个基点。从各地反馈的情况看,新政实施前后,相应期限房贷利率基本保持一致。

国庆前夕,成都商报-红星新闻记者获悉,成都一家股份制银行公布了最新的房贷定价。参照9月20日公布的LPR,该行首套房贷款加75个基点,二套房贷款加100或125个基点(视情况而定),相当于首套房利率为5.60%,二套房为5.85%或6.10%。成都商报-红星新闻记者换算了一下,如果参照旧版房贷利率政策,该行首套房相当于较基准利率上浮了约14%,二套上浮了约19%或24%,与目前的市场利率水平基本一致。

分析人士:即使LPR下行 房贷利率也会通过加点保持稳定

在8月20日举行的国务院政策例行吹风会上,人民银行副行长刘国强指出,改革完善LPR形成机制,重点在于深化利率市场化改革,推动降低实体经济融资成本。对于房地产市场,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,保持个人住房贷款利率基本稳定。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定,“房贷利率不下降。”

8月25日,央行16号公告指出,在改革完善贷款市场报价利率形成机制过程中,要确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益。

融360分析人士李万赋表示,央行宣布改制后已公布了两次LPR,与首次LPR报价水平相比,第二次的报价中5年期LPR水平并没有发生变化,这凸显出央行有意稳定房地产市场的态度。

李万赋予认为,LPR新机制的出台是为了降低实体经济融资成本,未来下行概率较大,但重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜;对于房贷来说,大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率的基本稳定。

四、今起个人房贷利率正式“换锚”LPR,影响到底有多大?

10月8日,个人住房贷款利率新旧政策迎来变换时点:新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

据界面数据此前报道,LPR是由各报价行按公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成的方式报价,由全国银行间同业拆借中心计算得出,为银行贷款提供定价参考。

10月7日,新京报报道称,北京个人住房贷款定价基准为:首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105基点。

以9月20日公布的5年期以上LPR4.85%来计算,北京个人首套住房贷款利率不低于5.4%;二套住房不低于5.9%,较之前(北京大部分银行执行的个人住房贷款利率水平)分别提升了0.01个百分点和0.02个百分点。

融360监测数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨3个基点。二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2个基点,相当于在目前5年期LPR(4.85%)水平上分别加了62个基点和93个基点。

“换锚”LPR会对居民住房贷款产生多大影响?

中国人民银行有关负责人在答记者问中指出,与改革(新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成)前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

8月17日,中国人民银行发布公告称,决定改革完善LPR形成机制,自2019年8月20日起,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率。

截至目前,新版LPR(9月20日)1年期4.20%,5年期以上4.85%,以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

五、业内人士认为房贷利率“换锚”短期影响不大

记者日前走访浙江、江苏、山东、江西、北京等多地发现,商业性个人住房贷款利率“换锚”工作正在有条不紊地进行。多位银行一线分行负责人表示,“换锚”技术性难度不大。目前,对个人住房按揭贷款批贷节奏、投放节奏没有带来太大影响。

“已办理商业性个人住房贷款的客户,至少在12月31日前,利率按照原先合同约定执行,折扣或上浮都不变。明年1月1日,如银行政策有变化,也肯定会打电话通知到客户。”某位股份制银行网点相关负责人说。

业内人士分析,从短期看,利率“换锚”对个人房贷影响不大;对商业银行而言,净息差、负债成本、存量贷款定价和负债端稳定性等方面可能受影响。

1、房贷利率“换锚”

中国人民银行此前发布消息称,自10月8日起,(上接A01版)新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

一家国有大行山东分行负责人告诉中国证券报记者,为确保个人房贷利率按照新LPR机制顺利实施,该行主要做了四方面工作:一是组织全省培训,确保客户经理掌握LPR机制实施的相关细节和内容;二是梳理修订合同文本,增加LPR相应条款;三是进行个人房贷业务系统适应性改造,并完成测试;四是对接合作楼盘,与销售经理积极沟通,做好LPR向购房贷款需求客户的传导。

某大行浙江地区二级分行负责人表示,10月8日为定价基准转换日,该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行。存量个人房贷的确定标准有两个:一是已发放的贷款;二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效,但未发放的贷款。

此外,江苏某农商行相关人士还提到,在新LPR机制实施后,个人房贷还可选择固定利率或浮动利率的执行方式。她表示,“我行的具体方式根据客户选择的中介,既可采用固定利率,也可采用LPR。选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变。”

2、避免干扰房地产政策

多位业内人士表示,从短期看,通过LPR为定价基准加点形成房贷利率与原先用贷款基准利率加点形成的利率相比不会有太大变化。

“但是,从更长时间看,以LPR为基准形成的房贷利率,浮动可能性更大。”兴业研究宏观分析师郭于玮进一步解释,现在居民贷款一般是每年做一次重定价,如果LPR调整频繁,那么半年重定价或按季重定价比例有可能提升。

融360大数据研究院分析师李万赋指出,一方面,LPR新机制出台是为降低实体经济融资成本,未来下行概率较大,重点还是支持实体经济、引导资金向小微企业等倾斜;另一方面,对房贷来说,大方向仍是避免干扰房地产政策执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数保证短期内房贷利率基本稳定。

3、多举措应对利率并轨

谈及利率并轨对商业银行的影响,郭于玮指出,首先体现在净息差。并轨后贷款利率可能下行。但与此同时,存款基准利率继续保留,而广义货币(M2)增速处于低位,使商业银行面临一定吸储压力,商业银行息差面临收窄的挑战。商业银行息差收窄可能引起利润增长放缓,进而影响商业银行补充资本,特别是核心一级资本。其次是负债成本。贷款利率往下走,商业银行会相应地在负债端做出一定调整。三是影响存量贷款定价。四是影响负债端稳定性。

中信证券固定收益首席分析师明明预计,银行存贷款净息差将会收窄。新机制下LPR市场化程度高,银行资产端利率敏感性增强,贷款利率与市场利率的接轨会倒逼银行降低负债成本。

商业银行该如何应对利率并轨?对此,郭于玮分析,一是参与利率互换。二是为企业客户提供利率避险服务。商业银行除自己做利率互换外,还可给客户提供利率避险服务,起到支持实体经济的作用。利率并轨后贷款利率波动可能加大,企业利率避险需求将上升。三是发行浮息债,与固息债相比,浮息债在管理利率风险等方面有其特有优势。
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